Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler: guía con fórmulas reales

El alquiler sigue siendo una de las formas más comunes de inversión inmobiliaria en España, pero mirar solo la renta mensual puede llevar a errores caros. En mayo de 2026, el alquiler medio ofertado en España alcanzó los 15,1 €/m², con una subida anual del 4,0%, según el portal inmobiliario Idealista.

Para saber si una vivienda compensa, hay que calcular dos cifras: la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta. La primera sirve como filtro rápido. La segunda muestra cuánto queda realmente después de IBI, comunidad, seguros, reparaciones, financiación y otros gastos.

Si quieres saber cuál es el número de pisos en alquiler que debes tener en propiedad para vivir de rentas, te dejamos una guía para analizarlo.

• La rentabilidad bruta media de la vivienda en alquiler cerró 2025 en el 6,7%, según Idealista.
• El alquiler medio ofertado en España fue de 15,1 €/m² en mayo de 2026, según Idealista.
• Hacienda permite deducir gastos necesarios para obtener el alquiler, como tributos, financiación, conservación y servicios de terceros.

¿Qué significa calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler?

Calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler significa comparar el dinero que genera la vivienda con el capital total invertido. En 2025, la rentabilidad bruta media de la vivienda para alquilar cayó hasta el 6,7%, según Idealista.

La idea es sencilla: no basta con saber cuánto cobras de alquiler. También necesitas saber cuánto pagaste por el inmueble, qué gastos asumiste al comprarlo y qué costes tendrás cada año. La fórmula de rentabilidad alquiler responde a esta pregunta:

“Por cada 100 euros invertidos, ¿cuántos euros recupero al año vía alquiler?”

Ejemplo rápido:

• Precio de compra: 180.000 €
• Gastos iniciales: 18.000 €
• Inversión total: 198.000 €
• Alquiler mensual: 900 €
• Ingresos anuales: 10.800 €

Antes de gastos, el inmueble genera un 5,45% bruto anual.

La rentabilidad no debe compararse solo con otros pisos. También debe compararse con alternativas simples: depósitos, letras, fondos monetarios o deuda pública. Si el inmueble exige gestión, riesgo de impago y reparaciones, su rentabilidad neta debería compensar ese esfuerzo.

¿Cuál es la fórmula de rentabilidad bruta de un alquiler?

La rentabilidad bruta mide la relación entre el alquiler anual y el coste total de entrada. Es el cálculo más rápido para filtrar inmuebles, aunque no refleja gastos reales. En España, idealista situó el alquiler medio ofertado en 14,7 €/m² al cierre de 2025.

La rentabilidad bruta formula es:

Rentabilidad Bruta = (Ingresos Anuales por Alquiler)/(Precio de Compra + Gastos Iniciales) x 100

Donde:

• Ingresos anuales por alquiler = alquiler mensual × 12
• Precio de compra = importe pagado por la vivienda
• Gastos iniciales = impuestos, notaría, registro, gestoría, reforma inicial y agencia si aplica

Ejemplo:

• Precio de compra: 200.000 €
• Gastos iniciales: 20.000 €
• Alquiler mensual: 1.000 €
• Ingresos anuales: 12.000 €

Rentabilidad Bruta = (12.000 € / (200.000 € + 20.000 €)) × 100

Rentabilidad Bruta = (12.000 € / 220.000 €) × 100 = 5,45%

Resultado: la vivienda ofrece una rentabilidad bruta del 5,45% anual.

La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el capital total invertido. Si una vivienda cuesta 200.000 €, tiene 20.000 € de gastos iniciales y genera 12.000 € al año, su rentabilidad bruta es del 5,45%.

Esto puede ser muy útil en el caso que estés pensando en comprar una vivienda con inquilino dentro, por ejemplo.

¿Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler?

Para calcular rentabilidad neta alquiler, hay que restar a los ingresos anuales todos los gastos recurrentes del inmueble. Hacienda indica que, para determinar el rendimiento neto, pueden deducirse los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler.

La fórmula es: Rentabilidad Neta = ((Ingresos Anuales - Gastos Anuales) / (Precio de Compra + Gastos Iniciales)) × 100

Los gastos anuales más habituales son:

• IBI
• Comunidad
• Seguro de hogar
• Seguro de impago, si existe
• Reparaciones y mantenimiento
• Administración o gestoría
• Intereses de hipoteca
• Periodos sin inquilino
• Tasas municipales
• Amortización del inmueble, si se analiza fiscalmente

Ejemplo:

• Precio de compra: 200.000 €
• Gastos iniciales: 20.000 €
• Alquiler mensual: 1.000 €
• Ingresos anuales: 12.000 €

Gastos anuales:

• IBI: 500 €
• Comunidad: 900 €
• Seguro: 250 €
• Reparaciones estimadas: 600 €
• Seguro de impago: 450 €
• Mes vacío estimado prorrateado: 1.000 €

Total gastos anuales:

500 + 900 + 250 + 600 + 450 + 1.000 = 3.700

Ingresos netos:

12.000 - 3.700 = 8.300

Rentabilidad neta:

Rentabilidad Neta = (8.300 € / 220.000 €) × 100 = 3,77%

Resultado: la vivienda que parecía generar un 5,45% bruto baja a un 3,77% neto.

En este ejemplo, los gastos reducen la rentabilidad en 1,68 puntos porcentuales. Dicho de otra forma: el 30,8% del ingreso anual por alquiler desaparece antes de llegar al bolsillo del propietario.

¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad neta?

La diferencia principal es que la rentabilidad bruta ignora gastos y la neta los incluye. La Agencia Tributaria recoge como gastos deducibles conceptos como financiación, conservación, tributos no estatales y servicios de terceros relacionados con el inmueble alquilado.

La bruta sirve para comparar rápido. La neta sirve para decidir.

Ejemplo comparado:

La diferencia parece pequeña, pero no lo es. En una inversión de 220.000 €, pasar de 5,45% a 3,77% cambia totalmente la lectura del inmueble.

La rentabilidad bruta sirve para filtrar inmuebles, pero la rentabilidad neta es la cifra clave para decidir. En un piso de 220.000 € que alquila por 12.000 € al año y soporta 3.700 € de gastos, la rentabilidad baja del 5,45% al 3,77%.

¿Qué gastos debes sumar para calcular bien la rentabilidad alquiler?

Para calcular bien la rentabilidad alquiler, debes separar gastos iniciales y gastos anuales. El Banco de España mostró que el precio medio tasado de la vivienda libre alcanzó 2.316 €/m² en el primer trimestre de 2026, así que pequeños porcentajes de gastos sobre compra pueden suponer mucho dinero.

Gastos iniciales

Son los costes que pagas para adquirir y poner el inmueble en alquiler:

• Impuestos de compra
• Notaría
• Registro
• Gestoría
• Agencia inmobiliaria
• Reforma inicial
• Mobiliario
• Alta de suministros
• Certificados necesarios

Fórmula:

Inversión Total = Precio de Compra + Gastos Iniciales

Ejemplo: 200.000 + 20.000 = 220.000

Gastos anuales

Son los costes que se repiten durante la vida del alquiler:

• IBI
• Comunidad
• Seguro
• Reparaciones
• Mantenimiento
• Administración
• Vacancia
• Intereses hipotecarios
• Tasas

Fórmula:

Ingreso Neto Anual = Ingresos Anuales - Gastos Anuales

Ejemplo:

12.000 - 3.700 = 8.300

En análisis de inmuebles de alquiler, el error más común es olvidar la vacancia, el período en el que el piso esta vacío o no se alquila. Aunque el piso se alquile bien, reservar entre medio mes y un mes de renta anual evita que el cálculo sea demasiado optimista.

Ejemplo completo para calcular rentabilidad alquiler paso a paso

Un ejemplo completo permite ver si el inmueble aguanta los números. En mayo de 2026, Madrid alcanzó 21,4 €/m² de alquiler ofertado y España 15,1 €/m², según Idealista, lo que muestra diferencias relevantes por zona.

Supongamos esta operación:

Paso 1: calcula la inversión total

185.000 + 18.500 + 8.000 + 3.500 = 215.000

Paso 2: calcula la rentabilidad bruta

Rentabilidad Bruta = (11.400 € / 215.000 €) × 100 = 5,30%

Paso 3: suma los gastos anuales

Paso 4: calcula el ingreso neto anual

11.400 - 3.610 = 7.790

Paso 5: calcula la rentabilidad neta

Rentabilidad Neta = (7.790 € / 215.000 €) × 100 = 3,62%

Resultado final:

¿Es buena? Depende del riesgo, la zona, la financiación y la alternativa disponible. Pero ya no estás decidiendo con intuición. Estás decidiendo con números.

¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad real?

La hipoteca afecta a la rentabilidad porque añade intereses, comisiones y riesgo de liquidez. La Agencia Tributaria incluye los intereses y gastos de financiación entre los gastos que pueden considerarse necesarios para calcular el rendimiento neto del alquiler.

Hay dos formas de medir una vivienda hipotecada:

1. Rentabilidad sobre inversión total

Es la fórmula usada hasta ahora. Compara el beneficio con todo el valor del inmueble.

Rentabilidad Neta = (Ingreso Neto Anual / Inversión Total) × 100

2. Rentabilidad sobre capital aportado

Mide cuánto ganas sobre el dinero que realmente pusiste de tu bolsillo.

Rentabilidad sobre Capital Propio = (Flujo Neto Anual / Capital Aportado) × 100

Ejemplo:

• Entrada, impuestos y gastos: 55.000 €
• Flujo neto anual después de hipoteca: 2.400 €

Rentabilidad sobre Capital Propio = (2.400 € / 55.000 €) × 100 = 4,36%

Esta métrica puede ser útil, pero cuidado: el apalancamiento amplifica beneficios y pérdidas. Si suben los tipos, baja el alquiler efectivo o aparece una derrama, el margen puede desaparecer.

La hipoteca cambia el análisis porque no solo importa la rentabilidad del inmueble, sino el flujo de caja. Un piso puede tener rentabilidad neta positiva y, aun así, generar poca caja mensual si la cuota hipotecaria absorbe gran parte del alquiler.

Errores comunes al aplicar la formula rentabilidad alquiler

El error más habitual es quedarse con la rentabilidad bruta. El precio de la vivienda libre subió un 13,9% interanual en el primer trimestre de 2026 según el Banco de España, así que comprar caro puede reducir mucho la rentabilidad futura.

Evita estos fallos:

• 1. No incluir gastos iniciales

Si compras por 200.000 € pero pagas 20.000 € adicionales, tu inversión no es 200.000 €. Es 220.000 €.

• 2. Olvidar el IBI y la comunidad

Son gastos previsibles. Deben entrar siempre en la rentabilidad neta.

• 3. No reservar para reparaciones

Una caldera, una persiana o una pintura completa pueden borrar varios meses de margen.

• 4. Suponer ocupación del 100%

Incluso un buen inmueble puede estar vacío unas semanas. Prorratea la vacancia.

• 5. Confundir rentabilidad con revalorización

La subida futura del precio puede llegar o no. El alquiler mensual es medible desde el primer día.

• 6. Ignorar impuestos

La rentabilidad financiera y la rentabilidad fiscal no son idénticas. Para una decisión fina, conviene revisar el impacto en IRPF.

Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad neta y bruta de un alquiler

¿Cuál es una buena rentabilidad bruta para un alquiler?

Depende de la zona y del riesgo. Como referencia, idealista situó la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler en España en el 6,7% en 2025. Una vivienda por debajo de esa cifra puede seguir interesar si tiene baja vacancia, buena ubicación o potencial de revalorización.

¿Qué gastos se incluyen para calcular rentabilidad neta alquiler?

Incluye IBI, comunidad, seguros, reparaciones, administración, vacancia e intereses si hay hipoteca. La Agencia Tributaria permite deducir gastos necesarios para obtener el rendimiento del alquiler, incluidos tributos, financiación, conservación y servicios de terceros.

¿La rentabilidad bruta formula incluye impuestos?

No. La rentabilidad bruta solo usa ingresos anuales, precio de compra y gastos iniciales. No descuenta IBI, comunidad, seguros ni fiscalidad. Por eso, en un ejemplo con 5,45% bruto, la cifra puede bajar al 3,77% neto al incluir 3.700 € de gastos anuales.

¿Es mejor calcular rentabilidad sobre el precio de compra o sobre el capital aportado?

Para comparar inmuebles, usa inversión total. Para medir tu dinero propio, usa capital aportado. Con hipoteca, ambas cifras cuentan. El Banco de España muestra que los precios de vivienda han seguido subiendo, por lo que el precio de entrada condiciona mucho cualquier cálculo.

¿Dónde hay más rentabilidad en alquiler?

No siempre está donde el alquiler es más alto. Madrid marcó 21,4 €/m² en mayo de 2026 y España 15,1 €/m², según Idealista, pero la rentabilidad depende también del precio de compra, gastos, vacancia y demanda local.

Ideas finales para no equivocarte en el cálculo de la rentabilidad del alquiler

Para saber cómo calcular la rentabilidad de un inmueble en alquiler, empieza con la rentabilidad bruta y termina siempre con la neta.

La secuencia correcta es:

1. Calcula inversión total.
2. Calcula ingresos anuales.
3. Aplica la fórmula de rentabilidad bruta.
4. Resta IBI, comunidad, seguros, reparaciones y vacancia.
5. Aplica la fórmula de rentabilidad neta.

La cifra importante no es cuánto cobras al mes. Es cuánto queda al año después de todos los gastos.

⚠️ Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Puedes consultar nuestra exención de responsabilidad para mayor detalle. Antes de tomar decisiones económicas, consulta con un profesional cualificado.